Información general

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El Edificio Bayyana Bulevar está ubicado en la Avda. Carlos III 413, haciendo esquina con la calle Galán y la calle Rosa. La Avda. Carlos III es la principal arteria de Aguadulce, una ubicación perfecta junto a todos los servicios de la localidad.

Se trata de una promoción de 18 viviendas y áticos de 4 amplios dormitorios, con grandes terrazas y zona común en la cubierta del edificio, que se van a construir en régimen de cooperativa, a riguroso precio de costo.

Con el sistema de autopromoción en régimen de cooperativa conseguimos que los cooperativistas sean quienes tomen las decisiones dentro del proceso de promoción y construcción de sus viviendas. Esta capacidad de decisión se articula democráticamente a través de la Asamblea y el Consejo Rector elegido por ellos. Al desaparecer la figura de la empresa promotora, que es sustituida por la Sociedad Cooperativa, se produce un ahorro estimado en el coste total de las viviendas de un 20%. Con la eliminación del beneficio del promotor, además de las bonificaciones fiscales que tiene este sistema de promoción, el cooperativista consigue una vivienda de calidad superior a menor coste, es decir, más por menos.


Que es una cooperativa: 10 preguntas frecuentes

La inversión en vivienda es, por lo general, la más importante que una familia realiza a lo largo de su existencia. Las cooperativas de viviendas han demostrado ser un sistema eficaz para facilitar el acceso a un hogar a las personas que lo necesiten. De este modo un importante porcentaje de los pisos construidos en España en los últimos años lo han sido mediante este sistema de promoción.

1.- ¿Qué es una Cooperativa de viviendas?

La cooperativa de viviendas es una agrupación de personas físicas o en algunos casos también de personas jurídicas- que precisen alojamiento, locales ó garajes para sí y/o sus familiares, que tienen la necesidad de una vivienda y quieren construir mediante la autopromoción, en las mejores condiciones de calidad y precio posibles.

El artículo 2 de la LSCA define las sociedades cooperativas andaluzas como empresas organizadas y gestionadas democráticamente que realizan su actividad de forma responsable y solidaria con la comunidad y en las que sus miembros, además de participar en el capital, lo hacen también en la actividad societaria prestando su trabajo, satisfaciendo su consumo o valiéndose de sus servicios para añadir valor a su propia actividad empresarial.

La nota característica de una cooperativa es la ausencia de ánimo de lucro mercantil, ya que su finalidad principal es la adquisición por sus socios de una vivienda a estricto precio de coste (autoconsumo) no produciéndose entre el socio y la cooperativa un negocio jurídico de compraventa sino un negocio de adjudicación de vivienda en propiedad en cumplimiento del objeto social cooperativo.

La Cooperativa de Viviendas comporta la doble condición de sociedad y empresa promotora. El cooperativista, por lo tanto, es socio de la sociedad cooperativa y como tal copropietario de la misma y, por otra parte, es adjudicatario y usuario de una vivienda de la que es copromotor. Para lograr este objetivo, el Derecho otorga a la cooperativa personalidad jurídica propia, distinta de la de sus socios.

2.- ¿Qué supone el pertenecer a una cooperativa de viviendas?

El socio de una cooperativa de viviendas es a la vez promotor indirecto de su vivienda y adjudicatario de la misma. Esta doble condición hace que deba asumir los derechos y deberes que implica pertenecer a la cooperativa. Entre las ventajas que supone ser socio de una cooperativa de viviendas, hay que citar, en primer lugar, el ahorro económico que supone la autopromoción de viviendas.

Además, el socio participa desde el momento de su incorporación a la cooperativa en cada una de las etapas por las que atraviesa la promoción a través de las asambleas generales, y en su caso a través de su participación en el órgano de administración. El adquirir su vivienda mediante una promoción en régimen cooperativo también implica que podrá estar al tanto de todo el proceso inmobiliario desde la compra del solar hasta la terminación de la construcción de su vivienda, pudiendo, siempre que los criterios técnicos lo permitan, realizar personalizaciones y elegir a su medida los materiales con los que contará la vivienda.

3.- ¿Cuál es la normativa aplicable a una Sociedad Cooperativa Andaluza?

La principal norma legal que regula la actividad de nuestra Cooperativa es la LSCA. Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas y su reglamento de desarrollo, Decreto 123/2014, que fue publicado el día 23 de septiembre de 2014.

La Cooperativa, además, se regirá por lo que establezcan sus Estatutos, dónde se fijan las normas o reglas por las que se rige la estructura, gobierno y funcionamiento de la entidad y que, en cualquier caso, deben ser y son conformes a la Ley, como así certifica la aprobación del Registro de Sociedades Cooperativas Andaluzas.

Podemos concluir que, la Ley de Sociedades Cooperativas Andaluzas, su reglamento de desarrollo, los estatutos, los acuerdos de la asamblea general y los acuerdos del Consejo Rector, serán los que regulen el funcionamiento de la sociedad obligando a todos los que se integran como socios de la cooperativa a acatarlos.

4.- ¿Cómo funcionará la Cooperativa durante el transcurso de la promoción?

En primer lugar, hay que destacar que la cooperativa cuenta con unos órganos sociales, que serán nombrados, controlados e integrados por los socios, siendo estos órganos la Asamblea General y el órgano de administración, pudiendo revestir éste la forma de administrador único, dos administradores solidarios o Consejo Rector. Será mediante dichos órganos como se llegará a la toma de acuerdos que impulsarán los avances de la cooperativa hasta que se alcance su fin social.

La Asamblea General es el órgano supremo de expresión de la voluntad de la cooperativa, funcionando mediante la reunión de la totalidad de los socios para deliberar y tomar acuerdos. Los acuerdos que en ella se tomen, adoptados conforme a las leyes y a los estatutos sociales, obligan a todos los socios. Todos los asuntos propios de la cooperativa pueden ser objeto de debate y acuerdo en la asamblea general, y en ella cada socio tiene voz y voto, según los principios democráticos en los que se basa el funcionamiento de las cooperativas.

El Consejo Rector es el órgano de gobierno, gestión y representación de la sociedad cooperativa, con sujeción a la ley, a los estatutos y a la política general fijada por la asamblea general. Por ley, será el presidente del Consejo Rector quien ostente la representación legal de la Cooperativa.

Para ayudar y asistir en la ejecución de todas estas competencias, la Sociedad Gestora, ofrecerá sus servicios de gestión y asesoría a la Cooperativa. Ésta debe exigirle en su gestión total acatamiento a la Ley y transparencia en su actividad. La gestora en ningún momento puede disponer de los fondos económicos de la cooperativa, siendo utilizados, exclusivamente por los propios cooperativistas a través de sus órganos de representación.

5.- ¿Qué ventajas tiene acceder a una vivienda en régimen de cooperativa?

Las ventajas de pertenecer a una sociedad cooperativa son fundamentalmente dos:

Por un lado, al ser participe desde el principio de la actividad cooperativa, se obtiene un seguimiento de primera mano de la realización de la futura vivienda, lo que permite la modificación de los proyectos en algunos casos y la realización de mejoras de calidad en las viviendas.

Por otro lado, el precio es inferior en las viviendas en promoción Cooperativa, es decir se puede obtener más por menos ya que el precio suele ser, al menos, un 25% inferior al valor de mercado, esto se explica con el ahorro por la ausencia del promotor y con las distintas ventajas fiscales de las que gozan las sociedades cooperativas especialmente protegidas, entre las cuales se encuentran las sociedades cooperativas de vivienda andaluzas.

6.- ¿Está garantizado el precio de la vivienda?

Como en toda promoción inmobiliaria, el precio que se oferta es una estimación objetiva y calculada en base a los precios de mercado actuales. No obstante, el mercado puede sufrir cambios durante el proceso en que la Cooperativa ejerza su actividad. Dichos cambios pueden ser favorables y abaratar el precio o pueden ser desfavorables y encarecerlo.

En cualquier caso, La ley de Cooperativas Andaluza prevé que un aumento de la cuantía total de las aportaciones para financiar las viviendas en más de un 5%, legitimará al Socio a darse de baja de la Cooperativa de forma justificada, lo que le dará derecho a un reintegro total de sus aportaciones.

No es probable que esto ocurra ya que Bayyana Inmuebles calcula un fondo de reserva suficiente para amortiguar sobradamente cualquier contingencia que pudiera haber en el desarrollo de la promoción. En cualquier caso, si se diera un aumento considerable en el precio, éste deberá estar justificado y aprobado por la Asamblea General.

Para mayor garantía, si dicho fondo se agotara, Bayyana Inmuebles responderá por contrato con hasta el 100 % de sus honorarios para cubrir la desviación.

7.- ¿Están garantizadas las cantidades que iré pagando?

Sí. De acuerdo con la Ley 20/2015, de 14 de julio, reguladora para la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción. Todas las cantidades entregadas estarán garantizadas y se depositarán en la cuenta bancaria especial a nombre de la Cooperativa.

8.- ¿Quién garantiza que las viviendas se terminen?

En el régimen de autopromoción es la propia Cooperativa quien promueve las edificaciones, no existiendo otro riesgo de no acabar las viviendas, que el desistimiento o interrupción de los pagos por los socios, eliminando de esta manera el riesgo de quiebra del promotor, que puede existir al comprar viviendas a una empresa inmobiliaria.

A este respecto, conviene recordar que todas las cantidades entregadas están garantizadas frente a la terminación de las viviendas y obtención de la Licencia de primera ocupación de las mismas.

9.- ¿Tendrá la vivienda las mismas garantías que si fuera una promoción de una empresa inmobiliaria?

Si. Las garantías están determinadas por la Ley de Ordenación de la Edificación, y son las mismas que si la vivienda hubiera sido comprada a una empresa inmobiliaria.

10.- ¿Cómo es el proceso de promoción en cooperativa?

La parcela donde se va a llevar a cabo la promoción está reservada en virtud de un contrato de opción de compra firmado entre Bayyana Inmuebles SL y el propietario de la misma por un plazo determinado, durante el cual se llevan a cabo todas las actuaciones de publicidad y marketing necesarias para la captación de socios cooperativistas.

Para unirse al proyecto, los interesados deberán acreditar su solvencia para afrontar el plan de pagos de la Cooperativa ante la entidad financiera que va a gestionar las hipotecas de la promoción y realizar una reserva de 3.000 € por la vivienda que hayan seleccionado.

Cuando se tengan más del 85% de las unidades de obra reservadas, pasaran los candidatos a formar parte de la Cooperativa. La obra comenzará, tras la obtención de las licencias correspondientes. El tener ese alto porcentaje de futuros propietarios, la obra cerrada, el solar comprometido y la financiación bancaria lista, garantiza el buen fin de la promoción, con la máxima seguridad tanto para el socio cooperativista, como para la propia gestora e incluso la entidad financiera.